Page 199 - 2020 White Paper on the Business Environment in China
P. 199
The American Chamber of Commerce in South China
几年，供需失衡是公认的深圳房价大幅上涨的一大关键 的目标是资产的长期收益。例如，资产管理的一个方面
原因。深圳市政府已经采取了各种措施来缓解该问题， 是聚集优质租户组合，该措施可长期实施，对新租户有
比如增加该市出租房屋的数量。其目的是将部分购房 吸引力。大陆的一些业主急于忽视选择性租赁。一到两
需求转向租房需求。在2017年8月发布的一项指导意见 年后，由于一些租户关闭了一些业务，一些建筑空置了
中，深圳市政府表示，到2020年，深圳城中村至少要开 一半。房地产资产管理市场已在内地兴起。然而，大业主
发或改造100万套住房和房间供出租。许多房地产企业 找不到足够的合格经理人。随着外国投资者进入中国
蜂拥而至，渴望在从这个增长潜力巨大的市场中分一杯 市场，各方对资产管理公司的争夺已经加剧。国际投资
羹。尽管租赁业面临挑战，但政府应保持租赁业发展的 基金正大举进入中国市场，寻找房地产项目。根据咨询
大方向。2019年6月，深圳住宅物业平均月租金为每平 公司世邦魏理仕发布的2019年房地产市场展望，2018
方米71.4元（10.30美元），同比下降0.02%。政府需要在 年中国大陆整体商业地产的海外投资达780亿元（116
政策制定方面完成更多工作。要建立全面、详细、权威的 亿美元），同比增长60%。该咨询公司预计，这种积极势
政策体系，引导发展。应加强管理规定，使租金保持在合 头将持续下去。未来，房地产资产管理公司之间的激烈
理水平（Zhou, Shenzhen's）。各房企虽然获得了政府 竞争将会持续相当长的一段时间。高端写字楼等商业地
补贴以开发市场，但同时也必须满足政府的其他要求。 产的可持续性在很大程度上依赖于资产管理（Wang，
刚开始时，企业并不了解房企市场未来发展趋势。经过 New Era）。
三年经营，房地产业部分劣势开始显现，一些企业开始
意识到房地产业利润不高。低回报率也是个问题。长租 商业
业务的融资利率通常在5%以上，但长租公寓的回报率
仅为1%至3%，一线城市更是低于2%。当住房经装修 外国投资者在中国商业房地产领域的投资显著增
后重新进入市场时，租金会更高，导致租户经济负担增 加，2018年投资780亿元人民币（合115亿美元），创下
加。住房短缺一直是深圳的一大严重问题。这个面积不 2005年以来的最高纪录，同比增长61.5%。根据全球房
到2000平方公里的南方大都市面积只有北京的八分之 地产咨询公司世邦魏理仕发布的2019年中国房地产市
一、广州的四分之一。用于住房发展的土地非常有限。与 场展望报告，2018年全年，商业地产交易额创历史新
此同时，深圳的人口每年都在增长。政府统计数据显示， 高，达2517亿元，同比增长4%。数据显示，外资流入该
2017年，该市人口较上年增长62万左右。许多新来者都 行业的资金从2016年的260亿元滚雪球般地增至2017
是想买房的年轻人。过去几年，供需失衡是公认的深圳房 年的483亿元。第一太平戴维斯中国研究主管兼高级董
价大幅上涨的一大关键原因。深圳市政府已经采取了各 事简可表示，在来自国内同行竞争减弱的情况下，国际
种措施来缓解该问题，比如增加该市出租房屋的数量。其 投资者正抓住更多机会达成交易。全国超过56%的商
目的是将部分购房需求转向租房需求。在2017年8月发 业地产投资流向上海，而在国内外投资者眼中，上海是
布的一项指导意见中，深圳市政府表示，到2020年，深圳 一个稳定、长期的投资目的地。2018年最大的两笔外国
城中村至少要开发或改造100万套住房和房间供出租。 投资者交易都发生在上海。这些交易包括凯德集团和新
许多房地产企业蜂拥而至，渴望在从这个增长潜力巨大 加坡主权财富基金新加坡政府投资公司收购上海最高
的市场中分一杯羹。尽管租赁业面临挑战，但政府应保持 的双子塔（位于海港55号），以及百仕通收购丰树商业
租赁业发展的大方向。2019年6月，深圳住宅物业平均月 城。前一笔交易耗费了嘉德置地和新加坡政府投资公司
租金为每平方米71.4元（10.30美元），同比下降0.02%。 128亿元人民币，也是迄今为止嘉德置地在中国大陆最
政府需要在政策制定方面完成更多工作。要建立全面、详 大的单笔收购交易。百仕通地新地产是一个办公和零售
细、权威的政策体系，引导发展。应加强管理规定，使租金 综合体，耗资83亿元人民币。仲量联行叶建成表示，相
保持在合理水平（Zhou, Shenzhen's）。 比上年，外国投资者在2018年的积极度提升，他们将在
2019年保持这种势头。世邦魏理仕还预计，外国投资者
资产管理 的支出热潮将持续到2020年以后。2019年，亚太地区总
计将有620亿美元的隐含投资额，其中350亿美元将瞄
物业管理不仅局限于日常维护。后来，中国大陆的 准中国市场的高附加值和机会主义地产。预计在短期
资产管理也经历了演变。一位业内专家指出，这对高端 内，中国不会扩大国内房地产公司的融资渠道，但大公
写字楼业主而言尤为重要。只是在过去的五六年里，房 司将在获得贷款方面具备优势。政府将分配资源，以改
地产资产管理的概念才成为广东省深圳市房地产行业 善棚户区改造项目、经济适用房项目和租赁住房等领域
的重要组成部分。当大型开发商遇到困难时，商业模式 的发展。面对巨大的还款压力，国内业主将不得不变卖
便开始出现变化。由于高端房产卖不出去，所以开发商 房产来偿还债务。预计市场将在2019年进行价格调整，
们取代了旧的建造-出售模式，开始保留新建成的房产。 届时卖家在低迷的市场中出售房产的压力会更大。除了
经验很快表明，保留房产可以增加开发商的利润。开发 北京和上海等传统外资投资目的地（在2018年吸引了
商意识到他们可以通过采用资产管理的方式来实现利 85%的外资）外，2018年底新开通的港珠澳大桥将吸引
润最大化。黄金地段的甲级写字楼难以获取，而长期的 更多房地产投资者的关注，促进粤港澳大湾区的发展。
房地产投资可以带来比写字楼更高的投资回报。新战略
199
几年，供需失衡是公认的深圳房价大幅上涨的一大关键 的目标是资产的长期收益。例如，资产管理的一个方面
原因。深圳市政府已经采取了各种措施来缓解该问题， 是聚集优质租户组合，该措施可长期实施，对新租户有
比如增加该市出租房屋的数量。其目的是将部分购房 吸引力。大陆的一些业主急于忽视选择性租赁。一到两
需求转向租房需求。在2017年8月发布的一项指导意见 年后，由于一些租户关闭了一些业务，一些建筑空置了
中，深圳市政府表示，到2020年，深圳城中村至少要开 一半。房地产资产管理市场已在内地兴起。然而，大业主
发或改造100万套住房和房间供出租。许多房地产企业 找不到足够的合格经理人。随着外国投资者进入中国
蜂拥而至，渴望在从这个增长潜力巨大的市场中分一杯 市场，各方对资产管理公司的争夺已经加剧。国际投资
羹。尽管租赁业面临挑战，但政府应保持租赁业发展的 基金正大举进入中国市场，寻找房地产项目。根据咨询
大方向。2019年6月，深圳住宅物业平均月租金为每平 公司世邦魏理仕发布的2019年房地产市场展望，2018
方米71.4元（10.30美元），同比下降0.02%。政府需要在 年中国大陆整体商业地产的海外投资达780亿元（116
政策制定方面完成更多工作。要建立全面、详细、权威的 亿美元），同比增长60%。该咨询公司预计，这种积极势
政策体系，引导发展。应加强管理规定，使租金保持在合 头将持续下去。未来，房地产资产管理公司之间的激烈
理水平（Zhou, Shenzhen's）。各房企虽然获得了政府 竞争将会持续相当长的一段时间。高端写字楼等商业地
补贴以开发市场，但同时也必须满足政府的其他要求。 产的可持续性在很大程度上依赖于资产管理（Wang，
刚开始时，企业并不了解房企市场未来发展趋势。经过 New Era）。
三年经营，房地产业部分劣势开始显现，一些企业开始
意识到房地产业利润不高。低回报率也是个问题。长租 商业
业务的融资利率通常在5%以上，但长租公寓的回报率
仅为1%至3%，一线城市更是低于2%。当住房经装修 外国投资者在中国商业房地产领域的投资显著增
后重新进入市场时，租金会更高，导致租户经济负担增 加，2018年投资780亿元人民币（合115亿美元），创下
加。住房短缺一直是深圳的一大严重问题。这个面积不 2005年以来的最高纪录，同比增长61.5%。根据全球房
到2000平方公里的南方大都市面积只有北京的八分之 地产咨询公司世邦魏理仕发布的2019年中国房地产市
一、广州的四分之一。用于住房发展的土地非常有限。与 场展望报告，2018年全年，商业地产交易额创历史新
此同时，深圳的人口每年都在增长。政府统计数据显示， 高，达2517亿元，同比增长4%。数据显示，外资流入该
2017年，该市人口较上年增长62万左右。许多新来者都 行业的资金从2016年的260亿元滚雪球般地增至2017
是想买房的年轻人。过去几年，供需失衡是公认的深圳房 年的483亿元。第一太平戴维斯中国研究主管兼高级董
价大幅上涨的一大关键原因。深圳市政府已经采取了各 事简可表示，在来自国内同行竞争减弱的情况下，国际
种措施来缓解该问题，比如增加该市出租房屋的数量。其 投资者正抓住更多机会达成交易。全国超过56%的商
目的是将部分购房需求转向租房需求。在2017年8月发 业地产投资流向上海，而在国内外投资者眼中，上海是
布的一项指导意见中，深圳市政府表示，到2020年，深圳 一个稳定、长期的投资目的地。2018年最大的两笔外国
城中村至少要开发或改造100万套住房和房间供出租。 投资者交易都发生在上海。这些交易包括凯德集团和新
许多房地产企业蜂拥而至，渴望在从这个增长潜力巨大 加坡主权财富基金新加坡政府投资公司收购上海最高
的市场中分一杯羹。尽管租赁业面临挑战，但政府应保持 的双子塔（位于海港55号），以及百仕通收购丰树商业
租赁业发展的大方向。2019年6月，深圳住宅物业平均月 城。前一笔交易耗费了嘉德置地和新加坡政府投资公司
租金为每平方米71.4元（10.30美元），同比下降0.02%。 128亿元人民币，也是迄今为止嘉德置地在中国大陆最
政府需要在政策制定方面完成更多工作。要建立全面、详 大的单笔收购交易。百仕通地新地产是一个办公和零售
细、权威的政策体系，引导发展。应加强管理规定，使租金 综合体，耗资83亿元人民币。仲量联行叶建成表示，相
保持在合理水平（Zhou, Shenzhen's）。 比上年，外国投资者在2018年的积极度提升，他们将在
2019年保持这种势头。世邦魏理仕还预计，外国投资者
资产管理 的支出热潮将持续到2020年以后。2019年，亚太地区总
计将有620亿美元的隐含投资额，其中350亿美元将瞄
物业管理不仅局限于日常维护。后来，中国大陆的 准中国市场的高附加值和机会主义地产。预计在短期
资产管理也经历了演变。一位业内专家指出，这对高端 内，中国不会扩大国内房地产公司的融资渠道，但大公
写字楼业主而言尤为重要。只是在过去的五六年里，房 司将在获得贷款方面具备优势。政府将分配资源，以改
地产资产管理的概念才成为广东省深圳市房地产行业 善棚户区改造项目、经济适用房项目和租赁住房等领域
的重要组成部分。当大型开发商遇到困难时，商业模式 的发展。面对巨大的还款压力，国内业主将不得不变卖
便开始出现变化。由于高端房产卖不出去，所以开发商 房产来偿还债务。预计市场将在2019年进行价格调整，
们取代了旧的建造-出售模式，开始保留新建成的房产。 届时卖家在低迷的市场中出售房产的压力会更大。除了
经验很快表明，保留房产可以增加开发商的利润。开发 北京和上海等传统外资投资目的地（在2018年吸引了
商意识到他们可以通过采用资产管理的方式来实现利 85%的外资）外，2018年底新开通的港珠澳大桥将吸引
润最大化。黄金地段的甲级写字楼难以获取，而长期的 更多房地产投资者的关注，促进粤港澳大湾区的发展。
房地产投资可以带来比写字楼更高的投资回报。新战略
199
